Tiskoviny Kraje Vysočina

Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 31.10.2012, č.j. 4 As 44/2012 - 29

dostupný na www.nssoud.cz

stavební řízení: stavební úpravy - zateplení obvodového pláště bytového domu, společné části domu, balkón v budově ve spoluvlastnictví vlastníků bytů, příslušenství bytové jednotky, účastník řízení

§ 109 odst. 1 písm. b), g) zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění do 31.12.2012, § 2 písm. g) zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů

V rozsudku je mj. uvedeno:

Definici společných částí domu podává ustanovení § 2 písm. g) zákona o vlastnictví bytů, podle kterého pro účely tohoto zákona se rozumí společnými částmi domu části domu určené pro společné užívání, zejména základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkóny, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, komíny, výměníky tepla, rozvody tepla, rozvody teplé a studené vody, kanalizace, plynu, elektřiny, vzduchotechniky, výtahy, hromosvody, společné antény, a to i když jsou umístěny mimo dům; dále se za společné části domu považují příslušenství domu (například drobné stavby) a společná zařízení domu (například vybavení společné prádelny).

Z principu právní jistoty a bezrozpornosti právního řádu se odvozuje požadavek jednotného výkladu stejných právních pojmů uplatněných v různých právních normách. Jakkoliv je tedy definice společných částí domu v zákoně o vlastnictví bytů určena pro účely tohoto zákona, Nejvyšší správní soud má za to, že pojem „společné části domu“ obsažený ve stavebním zákoně musí být vykládán shodně. Ostatně stavební zákon v poznámce pod čarou k § 109 odst. 1 písm. g) přímo na zákon o vlastnictví bytů odkazuje, byť v jiné souvislosti.

Za rozhodující kritérium pro určení, zda se jedná o společnou část domu, či nikoliv, Nejvyšší správní soud považuje skutečnost, zda tato část domu je či není určena pro společné užívání. V tomto kontextu je nutné vykládat i demonstrativní výčet společných částí domu uvedený v citovaném ustanovení zákona o vlastnictví bytů. Jinými slovy, ve výčtu zmíněný balkón lze označit za společnou část domu jen za předpokladu, že je určen pro společné užívání.

V rozsudku ze dne 21. 12. 2005, č.j. 1 As 2/2004 - 214, který je dostupný na www.nssoud.cz, Nejvyšší správní soud vyslovil, že „…balkón v budově ve spoluvlastnictví vlastníků bytů může být podle okolností spočívajících v účelu jeho užívání buď součástí společných částí domu ve vlastnictví vlastníků všech bytových jednotek (popřípadě ve vlastnictví vlastníků několika bytových jednotek), anebo může být ve vlastnictví vlastníka bytové jednotky jako příslušenství bytu. Jestliže ve smlouvě o převodu vlastnictví bytu a spoluvlastnického podílu k pozemku uzavřené mezi SBD a žalobkyní je předmětný balkón, přístupný pouze z bytu žalobkyně, vymezen jako součást převáděné jednotky, tvoří tak příslušenství bytu a spolu s převáděným bytem se tak stal vlastnictvím žalobkyně. Předmětem převáděného spoluvlastnického podílu na společných částech domu jsou pouze balkóny a lodžie přímo přístupné ze společných částí domu a jen ve vztahu k nim je žalobkyně jejich spoluvlastnicí společně s ostatními vlastníky bytových jednotek…“.

Nejvyšší správní soud neshledal důvod se od tohoto právního názoru odchýlit. Přestože názorům prezentovaným v kasační stížnosti nelze upřít jistou míru racionality, Nejvyšší správní soud zdůrazňuje, že zákonná definice pojmu „společné části domu“, založená na účelu jejich užívání, jinou interpretaci neumožňuje. Je-li balkón přístupný jen z jedné bytové jednotky a slouží-li k užívání pouze vlastníku této jednotky, nikoli vlastníkům ostatních jednotek v domě, nelze výkladem dospět k tomu, že se jedná o společnou část domu.

Také Ústavní soud v usnesení ze dne 8. 12. 2004, sp. zn. III. ÚS 23/04, které je dostupné na www.nalus.usoud.cz, konstatoval, že „… společné části domu [jsou] upraveny jako části určené pro společné užívání, jejichž příkladmý výčet je dále uveden. Vyjmenované prostory však jsou společnými částmi domu, jen pokud slouží společnému užívání a jsou k tomuto užívání určeny, v opačném případě nikoliv.“

Z hlediska zákonné definice společných částí domu zůstává bez vlivu tvrzení stěžovatele, že balkón je součástí vnějšího (obvodového) pláště budovy, neboť tato skutečnost se nijak neprojevuje ve způsobu užívání balkónu.

V projednávané věci se stavební řízení týká mimo jiné balkónu, který je přístupný pouze z bytové jednotky ve vlastnictví žalobkyně a který tvoří příslušenství této bytové jednotky. Tento balkón slouží k individuálnímu užívání žalobkyni; není určen ke společnému užívání, tudíž nemůže být společnou částí domu. Ve vztahu k tomuto balkónu proto nelze použít ustanovení § 109 odst. 1 písm. g) stavebního zákona a žalobkyni, která je vlastníkem stavby (balkónu tvořícího příslušenství její bytové jednotky), náleží postavení účastníka stavebního řízení podle § 109 odst. 1 písm. b) stavebního zákona.